Tilføjelse: Min søster som også er under uddannelse er lige så interesseret i boliginvestering som jeg. Min plan er at købe et forholdvist ok hus udenfor storebyerne (10-20 km) Odense eller kolding. Pris: 500.000 DKK. (kan købes af både min søster og jeg. Der vil jeg, min søster og min kæreste bo i omkring 1 års tid indtil det skal udlejes. (Der har vi tid til at renovere og eventuelt ombygge eventuelle ting på huset) som både øger husets værdi og gør det mere attraktivt for en lejer. Efter det 1 års tid, har jeg både fast arbejde som gør at min økonomi ser mere attraktivt ud. Ligeledes *nogle personlige* ting som gør mig i stand til at betale huset af kontant. Samt et nyt byggeri (jeg selv vil bo i). Har styr på alle nøgletal, hvad man skal kigge efter osv. Eksempler jeg selv er kommet på i forhold til hvor attraktiv JEG kan være for banken Højere udbetaling (40%) og 60% lån af hus. Familie medlem der gerne vil skrive under som kautionist. Dele lån hvor vi er 2 der betaler af på et lån. At jeg selv bor i huset som gør at min nuværende udgifter til det hus jeg bor i vil blive flyttet over til lånet.
--
i9 9900k RTX 2080 8GB Asus ROG STRIX Z390-E GAMING 32GB DDR4 lgb

De er ret ligeglade med om du har lidt aktier og en opsparing. Det er fint til at nedbringe eller undgå et dyrt banklån til de sidste 15% (5% skal du lægge kontant)... det de er interesserede i er din lønseddel, jobsikkerhed, historisk forbrug og rådighedsbeløb efter køb. Du skal regne med at kunne låne ca. 4x max 5x din årsindtægt... og det med forudsætning at du stabilt tjener nok til både at kunne afdrage + have fornuftigt rådighedsbeløb bagefter.
--
Play: i7-9700K, Z390i Strix, RTX2080 Super, 16GB@3ghz, Louqe Ghost S1, 1TB 970EVO, SF600, 34" AW3418DW 3440x1440@120Hz Work: 15.4" MBP Retina 2017

#1 Det lyder som et ret specifikt projekt - 500k er peanuts... hvis du selv har 200k og kan demonstrere en tilstrækkelig indtægt burde du vel nok kunne finde en bank til at yde et så forholdsvist beskedent lån. Men jeg er lidt skeptisk overfor din forhåbning om en forretning af "investeringen" ...et hus til 500k 10-20km uden for en storby lyder ikke just som noget der nødvendigvis ligger nogen given værdistigning i... og i alle fald er huse dyre at have/holde/istandsætte.
--
Play: i7-9700K, Z390i Strix, RTX2080 Super, 16GB@3ghz, Louqe Ghost S1, 1TB 970EVO, SF600, 34" AW3418DW 3440x1440@120Hz Work: 15.4" MBP Retina 2017

Langt de fleste realkreditselskaber kører med en grænse på 3.5 x årsindtægt i det område du vil købe i. samtidig skal du have et rådighedsbeløb på ca 5500-6000 efter alle udgifter er betalt - det er op ad bakke på en su hvis du ikke arbejder ved siden af. hvis lånet skal deles af to, skal i formentlig også eje huset begge. kautionister bruges stort set ikke mere for private kunder.
--

#3 Det er rimeligt specifikeret min plan samt overvejelser. Jeg satser ikke specifikt på en given værdistigning men derimod at udleje huset ud, som over tiden vil afdrage på lånet. Primært for en passiv investering på længere sigt. I forhold til huset kigger jeg primært på et godt skellet, godt fundmanet, god ventilation, udmærket energimærke samt tag. Det er primært disse ting som gør huset attraktiv for mig. Istandsættelse og renovering vil være en mindre udgifte for mig, da jeg har familie medlemmere der har virksomhed inden for bl.a disse ting. Fordi jeg har valgt huse lidt udenfor de største storbyer er primært at priserne er noget anderledes. Kvaliteten er faktisk udmærket og mange unge som ældre søger også efter udlejningshuse i omkringliggende byer udenfor storbyer.
--
i9 9900k RTX 2080 8GB Asus ROG STRIX Z390-E GAMING 32GB DDR4 lgb

#4 Både min søster og jeg er interesseret i at investere sammen i husudlejning. Udover dette får vi begge overdraget en forholdvis stor sum om 1-2 år. Altså vi vil begge være i stand til at kunne betale huset(ene) helt af kontant. (Private ting jeg ikke vil indover herinde.) (Her kan man enten se om det kan betale sig at investere yderligere eller betale huset af kontant. (Dog ikke det jeg søger diskussion efter). Rart at vide beløb i forhold til ens forbrugsbeløb og 3.5x årsindtægt. Vil dette være gældende for begge parter eller sammenlagt hvis vi investere sammen?
--
i9 9900k RTX 2080 8GB Asus ROG STRIX Z390-E GAMING 32GB DDR4 lgb

#5 har du tjekket hvad du får af hus for 500.000 i Kolding eller Odense?
--

#7 Det har jeg bestemt. Men nu snakker vi ikke om kolding eller odense men derimod de omkringliggende byer. F.eks med Odense kan byerne være: Otterup, Skamby, Morud, vissenbjerg etc. Alle maks 20 km til odense. Forholdvis rigtige fine huse til en lav kvadratmeter pris.
--
i9 9900k RTX 2080 8GB Asus ROG STRIX Z390-E GAMING 32GB DDR4 lgb

#6 Det vil jo altid være det bedste at kun betale 20% så du spare boliglånet, og kun har et realkreditlån med lavere rente. På den måde kan du få flere ejendomme under bæltet og på længere sigt tjene en større sum penge.
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

Da vi købte vores hus fik vi afvide at vi ikke måtte finde et hus til under 450k, de havde simpelthen for stor tab på de billige huse. Ment på den måde at de havde statistisk mange tvangsauktioner på de huse. Det er 6 år siden, så det er sikkert steget til 500k. Så mit gæt vil være at de slet ikke vil låne dig til sådan et hus. Lidt OT: hvor kan du finde et ordenligt råhus til 500k tæt på kbh? Jeg kommer fra odsherred, og selv her er det ikke nemt at finde så billigt et hus. Edit: havde ikke lige set at det var Odense eller Kolding. Kender intet til huspriserne der. Så se bare bort fra min OT.
--

Sidst redigeret 23-08-2020 23:18

#9 Det korrekt. Det også planen at investere yderligere, og lade lejere afddrage lånet. Dog går mit spørgsmål ud på hvad som gør at JEG bliver mere attraktiv for banken i forhold til boliglån.
--
i9 9900k RTX 2080 8GB Asus ROG STRIX Z390-E GAMING 32GB DDR4 lgb

Sæt dig ind i lejereglerne. Hvad må du tage i leje, hvilke regler er du underlagt når du er udlejer, hvoddan beskattes du osv.....
--

#12 Den del er jeg 100% klar over. Ned til hver eneste detalje. Det er nu ikke det som er problemet eller mit spørgsmål. Mit spørgsmål er: Hvordan kan JEG være mest attraktiv overfor banken i forhold til boliglån.
--
i9 9900k RTX 2080 8GB Asus ROG STRIX Z390-E GAMING 32GB DDR4 lgb

Som jeg skrev sæt dig ind i reglerne, ellers tror jeg ikke der er meget at gøre...
--

#14 På den måde! Tror jeg ganske enkelt misforstod dit svar. Super god ide, at være helt specifik og detaljeret når jeg skal møde min bankrådgiver. Heriblandt vise hvilket afkast, rentabilitet, beskatning etc. Dette er også med til at kunne sidde et budget op i forhold til hvilken indtægt man kan forvente.
--
i9 9900k RTX 2080 8GB Asus ROG STRIX Z390-E GAMING 32GB DDR4 lgb

Jeg lejede en lejlighed ud for mange år siden, der var det reglerne om omkostningsbestemt leje som jeg var underlagt, det var ikke nogen fed forretning.
--

#15 banken kigger ikke på hvad leje indtægter du har. De kigger kun på hvad indtægter du har fra dit job. Og om du kan sidde i huset hvis lejer opsiger lejemålet.
--

#16 Det kunne jeg godt forstille mig. Alle mine tal/budgetter etc bliver også lige drøftet igennem med et familemedlem der udlejer en del huse. #17 Det korrekt! Det tages også i mente når jeg får nyt budget om 1 års tid når jeg er færdig uddanet samt fuldtidsjob. Det også først på det tidspunkt jeg vil begynde og leje huset ud i stedet for at bo der.
--
i9 9900k RTX 2080 8GB Asus ROG STRIX Z390-E GAMING 32GB DDR4 lgb

Det lyder da til at du har ret godt styr på det hele. Du kan vel nærmest ikke gøre mere for at være mere attraktiv for banken. Andet end at komme med en årsopgørelse som viser at du tjener en masse penge. Det er jo ud fra den at de laver hele beregningen. Ja og så dine seneste lønseddeler.
--

Du køber et hus nu, banken vil bede dig om at sende lønsedler, budgetter, årsopgørelser, pensions info., bank informationer ovs. Så kører de dig igennem deres standard systemer og din bankrådgiver får svar på om du må låne det ønskede, der er nok ikke så meget at gøre
--

Du er attraktiv nok når du kan betale/afdrage af på et fastforrentet 3 årigt realkreditlån + banklån med den nettoindtægt du har fratrukket rådighedsbeløb. og max 3,5-5,5 af din årlige bruttoindkomst afhængig af område, stabilitet i din økonomi, lån o forvejen osv mm. Det med 3,5x din bruttoløn var for dengang renten var høj. i vækstområder i dag kan man snildt låne 4,5x hvis man har en høj løn, ingen andre lån mm. Husk at køber du ejendom i et væktsområde og låner dertil vil det være meget svært at låne til endnu en ejendom i et vækstområde
--

Personligt ville jeg aldrig låne til et hus hvis jeg vidste at jeg ville arve pengene om et år. Bankerne er nogle griske sataner som nok skal suge alt hvad de kan ud af dig. Jeg ville nok hellere holde dem investeret.
--

Gik lige på boliga og i hvert fald omkring Odense, så er det sgu noget lort man får for under 500.000 kr. Jo længere ude på landet, jo mindre kan du låne og sådan nogle rottehuller holder banker og realkredit sig gerne væk fra, netop fordi de kan være skide svære at sælge igen.
--

1. Sørg nu for at du er sat ordenligt ind i lejereglerne, der er en del gode facebook gruppen du kan spørge til råds i - der handler decideret om investering i bolig/udlejning. 2. Hvis du har en stor portion penge på vej ind, hvorfor så låne af banken? overvej lige at du højst sandsyneligt kommer til at betale en stor portion penge, for at stifte dit lån. Det er næppe det værd hvis du om 1 år har hele beløbet selv.
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

jeg tror det handler lidt om, om banken synes din boliginvestering ville være en god forretning har du tænkt dig at bo i huset, imens du er på SU? det lyder som om det kunne blive svært har du tænkt dig at udleje det til andre? det' nok en mulighed. men husk du har det fulde ansvar for reperationer og vedligeholdelse på husets tag, vinduer, døre, vandrør osv. den står for din regning. Min tanke er lidt, at hvis det er en god forretning for folk at købe hus, og leje det ud, så ville flere sgu nok gøre det. :p min far købte 2 lejligheder og lejede dem ud i en periode. jeg MINDES han nævnte man ikke måtte tage mere i leje end han havde i udgifter til dem... men jeg spurgte ikke ind til de regler, da jeg selv havde en helt anden bolig.
--

Sidst redigeret 24-08-2020 08:30

#13: Du bør nok alligevel nærlæse reglerne for udlejning. I #5 beskriver du det, som om din lejeindtægt skal afdrage lånet - det er hverken så enkelt eller lukrativt, at være udlejer i DK.
--
MSI G250 I | I5 7600K | 16GB @ 2400mhz | Nvidia 1070-TI |Samsung 840 EVO SSD 240GB | EVGA GQ 650 | Fractal Design Nano S

#0 Som det er blevet nævnt. Banken vil med stor sandsynlighed IKKE se på din udlejning som en forretning. Når de regner på det, vil de se på de omkostninger der er i forbindelse med huset. Hvad koster det pr. måned at have. • Afdrag • Ejendomsskatter • Forsikringer • "Forbrug" Hvis du kan dække det beløb, uden problemer, når du selv bor et andet sted, så vil de overveje det. MEN, som det også er nævnt, så handler det ikke om, hvad du regner med at kunne komme til at tjene, eller hvad du evt. måtte arve eller hvad der nu sker. Det handler om den økonomi du kan vise du har nu og har haft. Nogle har nævnt det, og jeg er sikker på at du ikke vælger at hoppe ud i at være udlejer, uden at føle dig godt inde i reglerne. Jeg er blevet klogere, og en del fattigere, fordi jeg egentlig mente jeg havde godt styr på tingene. Men har været lidt for flink, og overset detaljer omkring frister etc. Lejeloven kan være rimeligt barsk overfor udlejer når det kommer til formkrav, frister etc. #25 Det er korrekt, at i langt de fleste kommuner, er lejeområdet reguleret. Det betyder, som du rigtig nok er inde på, at man ikke bare kan sætte den husleje man ønsker, men skal tage udgangspunkt i driften. MEN, det er ikke sådan at du kun må tage det, det koster at have ejendommen. Der er stadig mulighed for at have et "rimeligt afkast". Det afkast vil nok ofte være det der kan afdrages på lån. Udover det, så skal der selvfølgelig også afsættes til vedligehold.
--
https://onsdagssnegl.dk[...] "Held er noget, der indtræffer, når grundige forberedelser mødes med gunstig lejlighed"

som #26 er inde på, så betaler du skat af lejeindtægten - div udgifter. Det der er tilbage efter du har betalt din skat, kan du bruge til at afdrage på dit lån. Det giver et noget mindre beløb til at afdrage for, så en investering på 500.000 skal du have en pæn husleje for at få til at løbe i nul. Hvis du kan vise banken, at det kan løbe rundt for dig, og at du har råd til selv at dække et antal måneder ind hvor der ikke er en lejer, så tror jeg at banken synes du er interessant. Kommer du for langt væk fra storbyerne så er det slet ikke sikkert at du kan få et lån, da bankerne ikke er interesseret i at stå med et hus de ikke efterfølgende kan sælge ( i tilfælde af at du går konkurs).
--

#28 Lidt detaljer fra min side :) Lejeindtægter - Udgifter = Beløb til beskatning. Beløb til beskatning: Det være sig så, penge der står på kontoen når året er omme, OG det beløb der er blevet afdraget på lånet.
--
https://onsdagssnegl.dk[...] "Held er noget, der indtræffer, når grundige forberedelser mødes med gunstig lejlighed"

Du kan godt komme ud for at du har et regnskabsmæssigt overskud, men likviditetsmæssigt underskud. Netop fordi afdrag på lån ikke er en udgift der kan trækkes fra i skat. Lad os sige du tager 5000 kr i leje. Der udgifter til skat, renovation m.m. for 1000 kr. Du betaler 500 kr i renter på lånet. Du afdrager 3000 kr på lånet. Du har et regnskabsmæssigt overskud 3500 kr som du senere skal betale (lad os sige 40 % som er 1.400 kr) skat af. Så du har fået 5.000 kr ind, mens du har udgifter for (1000+500+3000+1400) 5.900 kr. Du sparer godt nok 3.000 kr op om måneden i mursten, men du er nødt til at finde 900 kr om måneden i kontanter for det kan løbe rundt.
--

#21 obs. det er altså ikke i vækstområder du får lov til at få den høje gældsfaktor 4,5-5 pr. automatik. Den går nærmere den anden, da der kommer større udsving i disse områder og derfor også større risiko for fald i huspriser som ens økonomi skal kunne modstå = lavere gældsfaktor. https://www.finanstilsynet.dk[...] Har næsten selv købt hus på grænsen af 2 kommuner hvoraf den ene var vækst og den anden ikke var. Hvis vi fandt et hus 3 km længere væk end det vi endte med at købe, så ville vi kunne låne for mere fordi huset lå udenfor vækstkommunen. #0 de områder du kigger ikke på ligger ikke i vækstkommuner, så du vil formentlig kunne få lov til at geare din investering noget mere, men kommer an på så mange ting omkring din økonomi/fremtid mv.
--

#31 Hvis du vil over 4, så snakker vi i det største byer. Normalt så siger man 3,5-4 er middel til høj gældsfaktor. 5 så kræver det enten boligen er så nem at sælge i løbet af ingen tid at pengene nok skal komme ind eller andre kautionerer for lånet.
--

Jeg er 21 år, og har netop købt min første lejlighed, så jeg er tæt på samme situation som dig. - jeg er studerende, ca. halvvejs igennem min universitetsuddanelse, og har et normalt studiejob. jeg fik lov at låne med en gearing på 13. - lejligheden er i Københavnsområdet, og ligger i et attraktivt område. de ting min bankrådgiver bl.a gik op i som vigtige faktorer var Min opsparing, og ikke mindst opsparingsgrad. De gik meget op i at trods et ok stort rådighedsbeløb var det meget begrænset hvad jeg brugte af penge. jeg er igang med en uddannelse med en fin startløn, og med stort set jobgaranti jeg har arbejdet fast siden jeg var helt ung. Det betød noget at jeg havde vidst at jeg altid har haft arbejde mv. Jeg kunne kontant udbetale 20% af boligen. - mange af de har ting kan være svære at gøre med tilbagevirkende kraft, men hvis du “lever op” til nogle af dem, kan du passende fremhæve det til mødet med din bank. held og lykke med det:)
--

Kan du linke til et hus eller to som du ser som muligheder? Som flere nævner så kommer man altså ikke langt med 500k.
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

Lige lidt reklame. Min kammerat har skrevet en bog om hvordan du finder den rette udlejningsbolig. Den udkommer inden længe. Prøv at kigge på https://www.udlejningsejendom.dk[...] "Som 21-årig købte Jesper sin første udlejningslejlighed, og har siden da købt og udlejet ejerlejligheder og ejendomme"
--

Sidst redigeret 24-08-2020 17:07

jeg har ikke læst hele tråden - men hvis jeg var dig havde jeg glemt ideen indtil du kan købe huset kontant som du også nævner, det er altså dyrt at låne penge.. og man tjener virkelig ikke ret meget på at være udlejer, så din forretning giver ikke nogen mening hvis du lige skal bruge 30-40k på at låne pengene det svarer til 2 års "spildt indtægt"..
--

Et hus til 500.000, 10 km uden for byerne? Det må da være et sted i Jylland eller måske på Langeland eller Lolland. 45 km syd for Kbh, der måtte jeg gik det billigste håndværkertilbud for 900.000 kr for 5 år siden. Nu finder du næppe noget til under 1,5 million. Det er et dårligt tidspunkt at købe huse på. Vent til boligmarkedet krakker næste gang, hvilket det gør cirka et år efter at alle hjælpepakker slutter. Så kommer resultatet er den igangværende recession. Så kan du få indflytningsklare huse til en langt bedre pris. Køber du noget for langt væk fra de store byer, og du så smider 100.000 kr i dem, så får du nok kun 50.000 i af det, i værdiforøgelse.
--
Asrock Z370 Extreme4 - I5-8600K - NZXT Kraken X62 Ripjaws 2x8gb 3200Mhz CL14 Asus 1080 Strix A8G - Acer XB271HU Adata XPG SX8200 Pro 1TB

#36 Du taber penge ved at have dem til at stå passivt på en konto. Så er det bedre at investere dem. Hvad anhænger jo af din tidshorisont og din risikoprofil. Er dog ikke sikker på låsby svendsen metoden med at købe noget gammel lort og så leje det ud er den bedste måde.
--

#38 ja det gør man, hvis jeg havde været i #0 s sko havde jeg nok investeret de penge han har nu i aktier, guld, obligationer eller noget helt 4 - jeg var dog aldrig gået med den gearede investering. sådan er vi så forskellige.
--

#32 Delvist enig, man bliver bare begrænset i ens gældsfaktor i storbyerne, så ikke helt enig i at man skal ind til storbyerne for at få en høj gældsfaktor, da der er mange ting som spiller ind. Hvad sker der for et hus i en storby i kriser kontra i byer udenfor? Værdien falder MEGET mere. De største byer i DK ligger netop i vækstkommuner, men mener dog kun at det er københavn og aarhus af de største.
--

https://www.totalkredit.dk[...] vejledende beregner fra total kredit,, andre har også som nordea etc etc... Banker vil gerne se et anstændigt rådighedsbeløb og historik samt medlem af akasse eller lønforsikring
--