de lukker ned for visning af kurserne i weekenden - de burde være oppe når markederne åbner igen
--
Consider it as a free bump

Nu vi er ved emnet.. Historisk set, så har variable lån klaret sig bedre end fastforrentede. Hvis du har ramt rigtig på alle konverteringsmuligheder de sidste 20 år, har du stadig betalt mere end hvis du bare havde taget et F5 lån og brugt tiden på noget andet..
--

Der dukker en del snak op rundt omkring blandt pøblen, som gerne vil gamble med deres huslån for hurtige gevinster. Så ved man bare vi er nær en top og et potentielt boligkrak.
--
although the world may be round, we still trapped in the square

#3 så må det være dejligt at være hævet over pøblen.
--

#3 Husejeren har da kun vundet de sidste mange mange år (minus lidt finanskrisen, hvor priserne siden har overhalet) at skære restgæld af, er sku ikke at gamble. Det et almindeligt sund fornuft.
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.
--

Sidst redigeret 21-03-2022 14:36 af Ronson

hvem har du dit realkreditlån hos? - ikke banken, men hvilken realkredit forening?
--

#5 Kommer da an paa forrentinge af laanet og hvad alternative man kan bruge sine penge paa. Over de sidste 6 maanede ville jeg vaere enig, men aaret foer det staerkt uenig da det var tab af penge at betale mit huslan tilbage
--
Sven Bent - Dr. Diagnostic www.TechCenter.[...] - Home of Project Mercury

#6 Det er ved Totalkredit :)
--

Du kan finde kursen på dit lån her https://www.totalkredit.dk[...] Hvis du overvejer at ligge lånet om, for at vinde på kursværdien, så kontakt din bank. De kan hjælpe dig med hvad du kan få ud af det.
--
AMD Ryzen 7 5800x - MSI MAG X570 Tomahawk Wifi - Inno3D RTX 3060 Ti Twin X2 OC G. Skill 4 x 8 GB, 4000 MHz, CL15 - Samsung 980 PRO SSD M.2 - 1TB

Ligger gevinsten ikke i at du får en skattefordel (rentefradrag)? Jeg er ikke sikker på at vi bliver ved med at have rentefradrag. Så ville det være surt at have konverteret mit 1% lån.
--

#5 Du skærer jo bare ikke rigtigt noget af medmindre renten falder igen. Snarere kommer du bare til at betale det mere i renter + transaktionsomkostninger. Er det bedre at have en restgæld på 100kr der skal betales om 1 år til 0% i rente = 100 kr Eller er det bedre at have en restgæld på 80 kr der skal betales om 1 år til 25% i rente = 100kr Vil stadig ikke anbefale nogen at konvertere som udsigterne er i dag = stigende renter så langt øjet rækker. Man snyder kun sig selv
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

#11 Problemet med din anbefaling er at hvis det ikke går som du tror, så er din rådgivning rigtig dårlig. At omlægge et fastforrentet der ligger i underkurs til et nyt er særdeles fornuftigt, idet låntager dermed har et lån der er godt at ligge i, uanset om renten stiger eller falder. Ja det er lidt dyrere lån, men beskyttelsen mod stigende kursværdi af gæld er en hel del værd. Hvis man medtager det aspekt, at låntagere - ved indfrielse til underkurs - får lavere belåningsgrad, lavere bidragssats, og rentefradrag for den højere rente, bliver din rådgivning decideret dårlig.
--

#12 Hvis renten er uændret eller fortsætter med at stige er det ikke en fordel at lægge om punktum. Dine "aspekter med lavere bidragssats og rentefradrag" er ædt op af transaktionsomkostningen + renteforøgelsen. Du skriver det også selv "Ja det er lidt dyrere lån". Så er der vel ikke så meget mere at diskutere.
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

Elsker de her tråde, hvor internet-økonomerne med sikkerhed kan spå både rente og boligmarked. Verdens bedst uddannede og klogeste mennesker kan ikke spå det ene eller det andet. Selv med hjælp fra AI systemer og supercomputere, kan de ikke slå et passivt index... Men en gæstebruger på hol.dk han kan selvfølgelig godt :-)
--

#13 Helt enig i at det er dyrere lån. Men hvis du tager fejl, er det betydeligt bedre lån.
--

#13 du tager fejl, punktum. Der er uendeligt mange grunde til at omlægge, og der er et par til ikke at omlægge. I den sidste ende skal man rådføre sig med sin bank eller en der ikke er anonym på internettet, fordi det er meget individuelt. Omlæg til fast forrentet ved du hvad du går ind til, for mig er 200k mere værd i dag end 400k er om 30 år - her er folk meget forskellige. Et begrænset antal eksempler på hvornår det kan betale sig at omlægge: Hvis du skal bruge penge til renovering: Omlæg, få hovedstolen ned og belån op så du får penge til renovering fremfor et banklån. Du regner med at sælge huset inden dit breakeven punkt (f.eks. jeg kan omlægge 1.5% til 2.5% med et breakeven om 14 år og 8 måneder lige pt). Du mener det kunne være fedt at investere differencen og forrente det bedre end rente stigningen. Du tror ikke på at renten forbliver så høj som den er lige nu. Du får QOL ved at få 200k i hånden i dag, imod at skulle betale 200k mere om 15 - 30 år. Hvornår det ikke kan betale sig: Du har tænkt dig at sidde i lånet til lånets udløb. Du er meget risiko avers og tror på at renten er fortsat stigende. Igen, det er meget individuelt, og jeg ville altid bede min bank om at fortælle mig både hvad mine kortsigtede udsigter er og hvad mine langsigtede udsigter er.
--
woop woop
--

Sidst redigeret 23-03-2022 12:52

#16 Der er ikke noget breakeven. Hvis du sælger huset i morgen og har omlagt i dag har du ikke tjent en krone - tværtimod du har tabt en masse tusind i transaktionsomkostninger ved at omlægge. Hvis du skal renovere kan de fleste gøre det indenfor deres eksisterende friværdi (der er steget og steget de senere år). Og er det et større projekt kan du få værdistigningen ind i vurderingen. Du kan sagtens have en tro på du kan investere pengene bedre, men så synes jeg da bare du skal gå all out og købe en max gearet investering. Som sagt hvis renten falder så ja dér er der en fordel. Men jeg har svært ved at se udsigterne til det i dag. Vi har en voldsomt stigende inflation der vil medføre et yderligere pres for en højere rente. Er der nogen grund til at forvente lavere rente?
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

#17 Obligationsmarked et er i balance, så chancen for rentestigning og fald bør være omtrent ens. At forvente renten ikke falder virker stupidt.
--

Hold nu k…. en gang vås i denne tråd! Folk aner ikke en skid om emnet, men plabre løs alligevel. Dit fastforrentede lån er desværre ikke i lav nok kurs til at en konvertering giver mening - men hvad hulan laver du med et 3% lån?? Din bankrådgiver skal vist skiftes ud! Til jer der har 0,5-1,5% lån - undersøg evt. skrå konvertering (dvs. at skifte fra fast til variabel rente). Det kan give nogle seriøst gunstige vilkår 10-15% reduktion af restgælden og 25% lavere ydelse - selvfølgelig med risiko for, at renten stiger senere. Dog næppe noget der “nedvejer” konverteringen.
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

https://realraad.dk[...] Hvis du konverterer op til et dyrere fast-forrentet lån - så gør du det for at skære i rest-gælden. F.eks lige nu (i runde tal) kan man købe sit 1% fast forrentet tilbage til 88% af værdien. Så hvis du har et lån på 1 mio - så kan du købe det tilbage for 880.000. Hvis du ikke har de penge kontakt, skal du tage et andet lån på 880.000 for at betale for det. Det lån er så på (som eksempel) 3% - ergo betaler du mere for det lån hver måned. For at det er en god ide skal der ske én af to ting: 1)renten falder igen - og du konverterer så dit lån igen så du har 880.000 til 1% i stedet for 1 mio. 2) kursen stiger endnu mere = du kan lave endnu en op konvertering og skære yderligere 70% af din restgæld. (dit 880.000 kr lån kan nu købes tilbage for 790.000kr ) runde tal - ja der er nogle udgifter også - hvorfor der skal være tale om større beløb før det giver mening. Jamen, det er jo dyrere hver måned? - ja, det er korrekt - så efter nogle år så har den højere rent spist dine besparelser - hvor mange år det er kan man regne sig til. Så derfor satser man på at punkt 1 sker inden det sker. 3) på et tidspunkt siger man til sig selv - "nu er vi ved at nå toppen - og inden for de næste X antal år falder kurserne" - og så kan man så lægge sig over i en skrå konvertering til et flexlån med loft eller låst rente i de år. Gætter man rigtigt - så har man minimeret sin gæld - gætter man forkert, så kommer man til at betale mere. Men har man et 1% og beholder det til slut - så får man helt sikkert ikke gevinsterne, ligesom man ikke risikerer faldet. Man kan også betale f.eks realrådet eller andre for aktivt at holde øje med renterne og anbefale konverteringer (hvis man ikke selv gider/kan og ikke stoler på sin egen bank. Uanset hvad man gør afhænger det af hvordan markedet bevæger sig om det er en god eller dårlig beslutning
--

#18 Øh nej? markedet er i balance omkring udbud og efterspørgsel - ikke omkring chancen for stigninger og fald. Hvis vi nu tager RD's renteprognose: https://rd.dk[...] Så kan du se de forventer ganske pæne rentestigninger indenfor det næste års tid. Det samme kan du finde af prognose fra Nykredit, Nordea mv. Alle har det tilfælles at de peger pilen opad. Så kan du jo kalde det "stupidt" alt det du vil, men pilen peger nok mest på dig selv. Du kan eller vil ikke forstå det.
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

#21 Hvis du ser 10 år tilbage - tænker du så alverdens renteprognose har holdt stik?
--

#21 Ja markedet er i balance omkring udbud og efterspørgsel. Det betyder en hel del deltagere tror på faldende renter. Uanset hvordan man vender det, er decideret dumt at tro man kan forudsige at renten ikke vil falde i fremtiden, og at fastlægge sin privatbelåning ud fra sådan tro nærmest uansvarligt
--

Sidst redigeret 24-03-2022 10:15

#22 Ja overordnet set, det er ikke aktieprognoser vi snakker her. #23 Hvem nægter at tro på renten kan falde? Sandsynligheden er bare ikke 50/50 som du påstår.
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

#24 Jeg har på intet tidspunkt postuleret 50/50, men omtrent ens. Det ændrer ikke ved at det er ualmindeligt tåbeligt at tro at renten kun vil gå en vej.
--

#25 Du skriver direkte i #18: "Obligationsmarked et er i balance, så chancen for rentestigning og fald bør være omtrent ens." Det er det samme som at skrive ca 50/50. Det er direkte forkert hvilket også kan ses af den overordnede trend i samtlige renteprognoser jeg har set (RD, Nordea & Nykredit) - og det tæller både de korte og lange renter. Og så har jeg egentlig ikke så meget mere at tilføje, du padler rundt med forkerte udsagn og kommer med random stråmænd om udsagn ingen har sagt.
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

#0 mon ikke dit lån hedder 950416? Her kan det ikke betale sig at lægge om da kursen er for høj. 2NYK01EA47 fondskode DK00095041692 seneste kurs 96,85
--

#26 At der er balance på obligationsmarked et betyder der er lige mange købere og sælgere. Det betyder der er en del der forventer faldende renter. Din henvisning til bank prognoser er vist et udtryk for hvor lavt niveau du opfatter tingene på. Banker er gigantiske markedsførings maskiner der har økonomisk interesse i at bilde dig ind at renterne stiger fremad. Den overordnede trend i analyser er at de rammer totalt forkert.
--

#27 Hvad skal kursen være i for at det kan svare sig? Jeg kan ikke finde navnet på mit eget realkreditlån, men gennem totalkredits app kan jeg se, jeg kan opnå en gevinst på omkring 230.000kr ved at tage et lån til en højere rente.
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

#28>>Nu skal vi ikke ud i den diskussion igen for så er jeg nød til at låse endnu en tråd. Det er okay at andre ikke har samme forventning til den fremtidige rente som dig.
--
Hilsen Thomas Chefredaktør på HardwareOnline.dk

#29 Ingen kan give dig klart svar på hvad kursen skal være for at det kan svare sig at omlægge, da det afhænger af fremtidens renteudvikling. Men det er ikke en god idé at optage lån under ca. Kurs 95, og under 93 er derfor en kurs man skal få tegnet på tingene. At blive i et lån i lav rente og lav kurs er en risikabel ting, idet den lave kurs kan stige meget hurtigt. Dermed fortaber man muligheden for reduktion af gæld. Råd til dig: kontakt din bank og kom i gang med konvertering. Hvis du kan lave 230.000 i skattefri gevinst er det en stor betydning i økonomien
--

#30 Det er vi helt enige om. Men debatten her går på om renten kun kan gå op. Det er decideret stupidt at postulere. Du reagerer jo blot fordi det der bliver skrevet strider med din opfattelse.
--

Sidst redigeret 24-03-2022 12:11

#29 En gevinst på 230.000 kr. kan se godt ud på papiret men kommer an på hvor stort lånet er. Er det et lån til 2 mio. er det en fin gevinst men knap så godt med et hus til 4 mio. men udover gevinsten er der andre faktorer som spiller ind. Hvis jeg var dig ville jeg nok kontakte bankrådgiveren og få råd hos vedkommende. Din bankrådgiver kender dig nok bedst og ved hvad som bedst kan betale sige.
--

#30 kan du ikke bare låse for oldings adgang til at kommentere på de tråde som har noget med realkredit at gøre ;-).
--

#34 Mon ikke det ville være bedre at begrænse gæste profilers adgang til at give uansvarlige råd ?
--

Sidst redigeret 24-03-2022 12:36

#33 Det er et realkreditlån på lige omkring 1.950.000,- Så det er jo en betydelig andel af lånet. Det skal siges at huset muligvis er solgt indenfor ganske kort tid (1-3 måneder) - derfor skal jeg måske nok kigge nærmere på, ved et eventuelt salg, kurssikring af indfrielsen, ikke sandt? Skulle huset, mod forventning, ikke blive solgt kan det vel betale sig at kigge på lånet. Såfremt renterne stadig er høje, er det korrekt forstået?
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

#36 Evt spørg banken om de har et billigt midlertidigt produkt.
--

#36 Ja den er lidt svær. Det kommer an på hvad du tror om renten. Hvis du tror at renten stiger eller er på nuværende niveau det næste halve år skal du ikke gøre noget. Hvis du tror den falder, skal den falde meget før det kan betale sig at omlægge inden salget da omkostningerne æder gevinsten. Det du skal håbe på er at du sælger huset indenfor 1-3 måneder og renten holder sig i ro eller stiger. Når huset er solgt, købsaftalen underskrevet og køberne ikke kan fortryde købet kan du jo lave en kurssikring på obligationerne så du kan sove roligt om natten :-). Det koster ikke så meget med en kurssikring. Hvis du først sælger huset om 2-5 år kan det være en god ide at omlægge nu for at sikre dig gevinsten. Om du skal omlægge til et variabelt forrentet lån eller fastforrentet er igen hvad du tror om renten. Hvis du tror renten stiger så et fastforrentet og hvis du tror renten falder et variabelt forrentet.
--

Hvor er det bare en vild tråd :) Så mange håbløse råd! Hansi og Benny jeg vil anbefale, at i ikke rådgiver nogen - hverken venner eller bekendte - i privatøkonomi! Det er simpelthen så VANVITTIG OFF det i skriver :D! Hvis "Mitnavn" står overfor, at kunne reducere hans restgæld med 10 % og snart skal sælge er det satme da bare med, at lave en omlægning og hoppe i en kort rente (fx F1 hvor du altid kan komme ud til kurs 100). Lige meget hvor galt det går, om kort rente så rammer 3 % (hvilket er helt urealistisk), så har det været en god handel. Hvis man tror på yderligere stigende renter, kan man jo vente så længe som man tør med, at omlægge.... Men Hansi skriver: "Hvis du tror at renten stiger eller er på nuværende niveau det næste halve år skal du ikke gøre noget. Hvis du tror den falder, skal den falde meget før det kan betale sig at omlægge inden salget da omkostningerne æder gevinsten." - Jeg tror ærligt slet ikke, at du forstår hvad en gældskonvertering går ud på :D Omkostninger vil ikke tilnærmelsesvis æde en gevinst på 200k op, om "Mitnavn" så giver champagne til hele banken.
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

Og hansi - jeg var måske lidt hurtig, for da jeg læste dit råd igen tænkte jeg faktisk at det kunne misforstås. hvis du mener, at han lige så godt kan vente og cashe ind på kursgevinsten når han sælger - hvis han tror renten stiger yderligere, så er det selvfølgelig helt korrekt det du skriver. Jeg læste det som om, at du havde misforstået fordelene i omkonvertering ift. retningen af renten. Hvis han står over for et salg lige om lidt, er det jo alene et spørgsmål om hvad man tror på. Men omkostningerne til en konvertering er relativt beskedne - formentlig omkring 1,5% af hans lån. SORRY hvis jeg misforstod :) jeg appellere stadig til, at nysgerrige snakker med kyndige bankfolk og ikke hol!
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

#39 Jeg spørger fordi jeg oprigtigt er i tvivl. Det var derfor jeg også nævnte en eventuel kurssikring i forbindelse med indfrielse af lånet. Kan se at jeg ved at omlægge til f kort faktisk kan give lidt flere "penge ud" af det. Omkostningerne er opgivet til lige under 16.000,- kr.
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

#40 ja du misforstod mit indlæg. Jeg er godt klar over det ikke er de 200.000 kr. han mister over en nat. Det jeg mente var i forhold til omkostningerne hvis han først lægger om og sælger huset måneden efter. Mht f1 kan du ikke altid indfri til kurs 100 medmindre det er refinansieringstidspunktet. Der skal du nok regne med en kurs over de 100 da man ikke kan time salget til refinansieringstidspunktet.
--