Denne tråd er over 6 måneder gammel
Er du sikker på, at du har noget relevant at tilføje?
Omkonvertering af realkreditlånAf Ultrabruger Martin Lohse | 24-08-2020 18:48 | 1205 visninger | 26 svar, hop til senesteEr der en, som lige kan svare på følgende, da vi overvejer en omlægning af vores lån.
Formålet er: Lavere rente, men også at flytte noget af vores boliglån over i realkreditlånet.
Jeg forventer en vurdering, som er 150.000 højere end vi har gæld, men pga. belåningsgraden har jeg kun en buffer på 60.000 ift. 80% af vurderingen og nuværende værdi af realkreditlånet.
Mit store spørgsmål er, hvorledes rækkefølgen er ift., når man ønsker at samle gæld i realkreditlånet.
eks 1: Nuværende realskreditlån + boliglån som føres ind i realskreditlånet indtil man rammer 80% af vurderingen - herefter lægges udgiften oveni
Eks 2: Nuværende realkreditlån + udgiften til omkonverteringen - herefter får man flyttet værdi fra et boliglån over i realkreditlånet indtil man rammer 80% af vurderingen.
Der er sikker nogle tekniske finesser, men pointen er blot, jeg lige ønsker at høre rækkefølgen. Eks. 1 vil jo klart være det mest lukrative, da jeg her kan samle mest mulig gæld til den lavest mulige rente.
Den ene giver mig groft sagt mulighed for at rykke 60.000 over - den anden giver kun mulighed for ca. 10.000. Ender det i eks. nummer 2, forestiller jeg mig ikke, vi vil omkonvertere nu, men vente 2-3 år.
Vi har ikke planer om at flytte, da vi er utrolig glade for hus + området, så vi tænker langsigtet, men der åbner sig en mulighed for, at jeg kan flytte et boliglån fra en tilbygning vi lavede over i realkreditlånet til en markant lavere rente.
Pt sidder vi med fast rente 2% - jeg øjner en mulighed for FR 0,5% med lavere løbetid til en fornuftig kurs.
Og så frabeder jeg mig, at nogen skriver jeg blot kan tage fat i min rådgiver! Han er kontaktet, men det kunne være, der var en her, som kendte reglerne, således jeg kan være bedst mulig forberedt til mit møde med banken i denne uge.
pft :)
Martin
--
Sidst redigeret 24-08-2020 18:50
Hvordan har du vurderet stigningen? 60k lyder ikke af meget. Vi har lige lagt om fra 2% (optaget omtrent for 2 år siden), og vores var steget næsten 1 mio. (vi har dog også lavet lidt ved det). Jeg vil foreslå, at du får lavet en vurdering inden du gør mere.
--
Hvis ikke du har fået vurderet huset inden for de sidste 2 måneder ca, så få det gjort igen. Der er sket meget på boligmarkedet.
I forhold til dit spørgsmål så har vi formået at få lavet løsning nr 1,hvilket giver en belåning på lidt over 80%(vi landet på ca 82%). Det har vi fået gjort to gange, så mon ikke i også kan ;)
Yderligere, hvis jeres lån er forholdsvis store, så kunne det måske give mening for jer at kigge på det der hedder en tolags belåning. Det betyder man laver to realkreditlån i stedet for et, hvilket kan give nogle gevinster i forhold til bidragssatser samt langsigtet økonomi.
Der er også mulighed for at kontakte en uvildig finansiel rådgiver. Vi bruger selv Torben fra Bofinans i Århus, og det har vi sparet en del på.
Husk iøvrigt at alle gebyrer, undtagen dem til staten, kan forhandles. Bankerne vil meget gerne have en ordentlig slat penge for omlægning du kan sagtens forhandle det ned..
Hvis du mangler flere input så kan jeg også anbefale boligdebatten.dk :)
Held og lykke med det, håber det her gav lidt ideer.
--
Det, du kan låne i realkredit, er 80% af boligens værdi. Det er nettoprovenuet af låneoptagelsen, der skal være maks 80%.
Dvs er kursen på lånet 96 og du har et hus, der er vurderet til 2 millioner, så kan du optage realkredit for 1.666.666,- med nettoprovenue på 1,6 mil.
Alle andre udgifter (kurtage, omkostninger, stempel osv) må du så finansiere på anden vis, eksempelvis ved banklån.
Der er ingen "rækkefølge" her. Banken sidder ikke og flytter penge mellem lån. Banken optager realkredit for dig, og opretter banklån til at dække for resterende gæld, omkostninger, mv.
Hvis dit lånebehov er under 80%, så kan du jo låne til at dække dine udgifter i realkredit også, så du ikke selv skal have penge op af lommen overhovedet, og ikke have et banklån.
Men der er ingen mulighed for at "vælge den rigtige rækkefølge", så kurtage mv omkostninger kan stoppes ind i realkreditlånet ud over 80% af boligens værdi.
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur. Vi var igennem processen i november sidste år.
Vi lagde om fra 2,5 til 0,5% fastforrentet på begge huse.
Skal du lægge lån om, så er processen, at det indhentes "tilbud" på lån.
Det nye lån, benyttes til at indfri det eksisterende.
Bemærk, at som du selv er inde på, vil realkreditten formentlig have lavet en ny vurdering, hvis der skal lånes op til de 80%.
Hvis det blot er restgælden der skal indfries, så er det ikke sikkert de kræver en vurdering.
Så, det er ikke sådan, at man bare kan flytte rundt med lånene. Man indfrier og laver nye lån.
--
https://onsdagssnegl.dk[...]
"Held er noget, der indtræffer, når grundige forberedelser mødes med gunstig lejlighed" #1 Der har været mægler i dag - han nævnte hvad jeg selv forventede, og her forventede jeg boligen var ca 1,7 værd. Dette var han bestemt ikke afvisende over.
60k er ikke meget, men det er netop nok til, at jeg kan tage mit tilbygningslån ind under realkreditten og samtidig falde i rente.
Vi er jo i det midtjyske, så det er ikke Københavnerpriser :)
--
#5
Så er vi jo "naboer" :D
Det ene af vores huse, har jeg haft siden august 2013.
Vurderingen i november sidste år, var steget 75.000 siden jeg købte, så nej, Vores huse stiger ikke sådan helt vildt. Skulle det være steget en mio som #1, så var det lige 100% stigning. :)
--
https://onsdagssnegl.dk[...]
"Held er noget, der indtræffer, når grundige forberedelser mødes med gunstig lejlighed" #3 Tak for det - det var lige netop den udregning jeg havde brug for. Jeg har lagt lån om før, da vi har haft boligen i 11 år. Vi startede faktisk på 7% i tidernes morgen kørt tid før finanskrisen. Heldigvis fik vi forhandlet boligen godt ned.
Groft sagt, så vil min udregning se således ud, såfremt mægleren også mener boligen er 1,7 mio værd. (Dette var han ikke afvisende for, da den står flot og er velindrettet).
1700000*0,8 = 1360000
1360000/kurs(ca 0.97)= 1400000
De andre gange, hvor vi har lagt lån om er udgifter (kurtage og omkostninger) blot blevet lagt oveni realkreditlånet, således belåningen bliver en snert over 80%, ganske som #2 nævner.
Jeg forestiller mig, hvis det hele går op, så indhenter vi tilbud i banken i denne uge - det passer vist også fint, da jeg mener man skal gøre det 2 mdr. før termin.
--
#6 hehe - næsten da :)
--
#8
..Skylder og sige, at de 100% med en mio. er det jeg har :)
--
https://onsdagssnegl.dk[...]
"Held er noget, der indtræffer, når grundige forberedelser mødes med gunstig lejlighed" #9 Jeg altså, så den ville have været 2 mio værd? :) Vi bor squ i den forkerte landsdel når det handler om boligpriser - til gengæld er der fred og ro :)
--
#10 For 2 millioner kan du næsten købe en grund på Københavns Vestegn :-)
Det er ret absurd at i Hvidovre hvor jeg bor koster et hus 4+ millioner! Der er lige solgt et hus på vores vej, 80kvm grundplan og 80kvm kælder til 3.995M!
--
#11 Det er fuldstændig vanvittig med de priser. I vores eget kan vi sidde selvom vi begge skulle miste jobbet. Jeg ville slet ikke kunne overskue det, hvis man havde et hus til 4 mio og var uden job.
--
#12 Nej det er totalt underligt at folk sætter sig så dyrt hvid nu uheldet er ude at de midster ders job, ville heller ikke kunne klare at skulle tænke på det altid.
Selv fra det mørke Spøttrup huse over 2 mil. er ikke noget vi ser tit :D
--
Top nørd med en tilfreds kone : sådan da hehe #12 Hvis vi antager at vi købte et hus vi kunne betale på 2 x dagpenge, hvad skulle vi så bruge resten af vores penge på? Brænde dem af på dyre biler i stedet?
Boligpriserne er for høje, men lønningerne er nok også en tand højere og generelt er risikoen for at blive arbejdsløs noget lavere. Jeg anser i hvertfald ikke længerevarende arbejdsløshed som en reel risiko for mig de næste mange år, men det afhænger selvfølgelig meget af branche og erfaring.
--
#5 Kan det virkelig betale sig hvis du kun rykker 60K, der er jo også en del omkostninger ved omlægningen?
Vi gjorde dog næsten det samme sidste år. Vi omlagde fra 2,5% til 1,5% og fik samtidig cirka 300K fra en ombygning lagt ind i lånet.
--
#11
Det er sjovt du netop skriver at man næsten kan få en grund på vestegnen til 2 mil., jeg har de sidste to måneder været ude og kigge på nogle af de huse(nedrivning) på vestegnen til den pris.
De grunde ligger så dårligt, enten er du tæt på motorvej, ringvej eller togbane, hvis man bare skal havde noget nogenlunde, er man nok tættere på 3 mil. :)
--
´66 WAS A GREAT YEAR FOR ENGLISH FOOTBALL.
ERIC CANTONA WAS BORN.
--
Sidst redigeret 25-08-2020 08:16 #15
Der kan være noget omkring afdrag der gør, at det i sidste ende godt kan.
Vi lagde om i vores primære hus efter 2½ år. Vi havde så også have afdragsfrihed i realkreditten, men omlægningen gjorde, at det var minimalt mere vi skulle af med, og samtidig havde fuld skrald på afdrag.
Med alle omkostninger indregnet, ville vi have mindre gæld efter ca. 2 år efter omlægningen.
Vi gik selvfølgelig også fra 2,5% til 0,5% fastforrentet.
#14
Jeg er enig i betragtningen, at det ikke nødvendigvis skal være sådan, at man kan blive siddende for det man måtte kunne hive hjem i dagpenge.
For vores vedkommende betyder det så "bare" at vi altid har så vi kan klare os en periode. Så er der muligheder for dialog omkring henstand hvis det skulle blive nødvendigt.
Er det ikke nok, så må man jo tage tingene op til overvejelse, og se om man evt. skal flytte.
--
https://onsdagssnegl.dk[...]
"Held er noget, der indtræffer, når grundige forberedelser mødes med gunstig lejlighed" Nu kan jeg se, at flere snakker om at boligen skal vurderes igen. For en måned sidste fik jeg lagt vores fastforrentede om fra 2% (kurs 98-ish) til 1% (kurs 99,8). Vi købte huset i november forrige år, altså næsten 2 år siden, men bank/realkreditinstitut nævnte intet om, at bolig skulle vurderes igen?
Vi har så ikke lavet det store ved selve bolig, primært har vi fået lavet en udendørs overdækket terrasse til 80k.?
--
#18 De kan have lavet en skrivebordsvurdering. Det interessante ved en vurdering er hvis man kan komme under 60% belåning i forhold til vurderingen. Så kan der spares penge på bidragssatsen.
--
Mvh
Fc Junkies #18
Det kan/er formentlig fordi det er en direkte omlægning, og ikke op til det oprindelige låne beløb, eller for at ramme de 80%
Så, hvis det er det oprindelige lån, og "bare" restegælden der bliver lagt om, så er det ikke nødvendigt med en vurdering.
--
https://onsdagssnegl.dk[...]
"Held er noget, der indtræffer, når grundige forberedelser mødes med gunstig lejlighed" #19+#20
Det giver mening, for vi kom stadig ikke under de 60%, så tak for hjælpen :)
--
#15 Jeg er helt enig i, at hvis formålet med oplægning kun var at smide 60.000 ind under vores realkreditlån, så gav det ikke mening.
Jeg øjner dog en mulighed for, at få lavere rente (2% -> 0,5% eller 0,0% - jeg kan se 0,0 netop er blevet åbnet i dag, dog med en dårligere kurs), skrabe 4 år af vores nuværende løbetid, samtidig med at jeg får slettet mit boliglån til vores tilbygning - altså 3 ting ved omlægningen. Min ydelse forbliver nøjagtig den samme.
Banken har lavet en skrivebordsvurdering, men ønskede en præcis vurdering af en mægler.
--
#22 0,0%-lånet er da kun åbnet for 20 års-lån?
Nu ved jeg ikke hvornår I har optaget 2% lån, men helt optimalt så havde man lagt sig i 1%, da kursen for det var optimal, og så konverteret op til 2% lige da Corona gik amok, hive sig en kursgevinst og lagt sig ned i 1% igen nu...
--
#22 Når du skriver din ydelse forbliver den samme, så husk at du komme til at få en markant mindre rentefradrag. Det betyder måske ikke så meget på et så "lille" lån, men det er alligevel vigtigt at regne med og få rettet forskudsopgørelsen.
--
#23 Det er jeg helt bevidst om - jeg har ikke noget imod at skære af min løbetid.
Jeg er helt enig i din vurdering, men her havde jeg ikke is i maven.
Jeg mener vi lagde om til 2% for 4 år siden.
--
#24 Det er jeg klar over - det giver en smule mindre udbetalt :)
--
Grundet øget spam aktivitet fra gæstebrugere, er det desværre ikke længere muligt, at oprette svar som gæst.
Hvis du ønsker at deltage i debatten, skal du oprette en brugerprofil.
Opret bruger | Login
|
Du skal være logget ind for at tilmelde dig nyhedsbrev.
Hvilken udbyder har du til internet? 231 personer har stemt - Mit energiselskab (Ewii f.eks) 11%
|