Ikke svar på dit spørgsmål, men input til jeres strategi. Hvis I forventer at sælge inden for kort tid og derudover har mulighed for at barbere en god portion af restgælden, bør I holde jer fra et nyt fastforrentet lån og istedet vælge eksempelvis et F-kort lån, der giver jer minimalt kurstab på optagelsestidspunktet. Omlægning til et nyt 3 % lån kan med en kort horisont meget vel vise sig at være en rigtig dårlig forretning.
--
https://duelhost.dk[...] - Lynhurtig, pålidelig og brugervenlig webhosting

Der er udsigter til, at der åbner 3,5% obligationer med afdragsfrihed. Der skal noget mere rentestigninger til, før den åbner med afdrag. Hvordan renten fortsætter, er stort set umulig at spå om. Der er så meget usikkerhed i verden, at der lige så godt kunne ske det ene, som det andet. Husk at se på hvor meget jeres ydelse stiger, og hvad jeres restgæld falder med, efter alle omkostninger. Normalvis er der break-even i løbet af 5-8 år. Hvis I sælger indenfor 2 år, så bør det være en fornuftig forretning. I kan altid konvertere op nu, og "hjemtage" gevinsten. Skulle renten stige yderligere, kan I sådan set bare konvertere op endnu engang - men det bliver dobbelt op på omkostninger. Med en forholdsvis kort tidshorisont, kan man også overveje at vælge et F1/F1-Kort/Kort rente lån i stedet for fast rente. Så tager i fortsat gevinsten nu, og optager nyt lån, med lavere rente og fortsat lav ydelse. Men med risiko for, at renten stiger yderligere, og jeres ydelse stiger - og I mister muligheden for at konvertere op igen. Udgangspunktet er altid at gøre det, som føles bedst i maven.
--

Jeg er på. i gang med at omlægge fra 1% til f5( med en fast rente de næste 5 år på ca 1%) Skære ca 100k (inkl udgifter til omlægning) af vores gæld. Og slipper 4xx kr billiger pr måned. Med samme løbetid. Du kan evt vælge f2 eller f3 for at få en endnu lavere rente.
--

#1 Okay, tak for input - det må jeg undersøge, jeg er bestemt ikke særlig erfaren i det her. Hvordan er omlægning til f.eks. et 3% fastforrentet en dårlig forretning på kort horisont? Vi kan barbere ~350k af vores restgæld og sælge huset.
--
Fractal R6 / I9 9900K / Aorus Ultra Z390 / Aorus 1080TI / G. Skill 3600MHz / 1TB 970 EVO / Corsair H150i / EVGA Supernova 850w / ASUS PG279Q 27" 1440p

#3 Jeg gør det samme som dig. Synes ikke det giver mening at ligge om til en fastforrentet, da jeg tror renten bliver på dette niveau +- en procent de næste mange år.
--

#0 Personligt, så tænker jeg renten er steget yderligere om 6 mdr. Vi har også overvejet en konvertering fra 1% for at skære restgæld af, men det giver først rigtig god mening, hvis renten falder igen. Lige nu vælger jeg den sikre, at beholde lånet. I dit tilfælde giver dine tanker rigtig god mening, hvis du, som skrevet, planlægger at sælge huset. Det vil måske tage toppen af evt. prisfald og tab/mindre fortjeneste.
--

Hvis I forventer at beholde huset 2 år og I forventer at kurserne vil stige yderligere ser jeg følgende muligheder 1)konverter nu til 3% og indkasser de 350k du nævner. Når huset skal sælges vil kursen være steget igen og når I skal indløse lånet vil I skære endnu en luns af restgælden. I betaler så for 2 omlægninger - men så længe kursen er steget 2. gang så vil det sagtens kunne dække udgifterne. Fordel: I får den sikre gevinst her og nu forbereder jer på endnu en gevinst ved salget om to år Ulempe: Jeres månedlige udgifter vil stige i de to år Risiko: Kursen stiger ikke yderligere og I får ikke gevist no 2 2)konverter nu til flexlån med fast rente for den periode I regner med at blive boende og indkasser de 350k. I får ingen gevinst eller risiko for tab når I sælger huset om to år, men har fået gevinsten nu og her. Ulempe: I mister muligheden for endnu en gevinst når I sælger 3)Beholde jeres lån de to år og indkasser genvist på det tidspunkt. I beholder jeres nuværende månedlige udgift og betaler lige så meget af på lånet som I gør nu. Ulempe: I får ingen penge/besparelser her og nu. Risiko: Kursen falder og I får ikke samme gevinst - eller stigningen i renterne er ikke nok til at måle sig med den gevinst der ligger i scenario 1 Ifølge Realraadet er det en tommelfinger regel at for hver %-point renten stiger - så kan man skære 6-7% af sin restgæld. Men hvis renten stiger fra 1% til 5% over de næste 2 år - så falder kursen på dit 1% lån næpppe til (4x6) en besparelse på 24% - dvs kursen kommer ned på 76 Det er mere sandsynligt at man tager sin omlægning nu til 3% og får 2x6 % = 12% besparelse - og det samme sker over de næste to år og man så kan tage endnu 12%. Men - dit valg vil afhænge af hvor du tror markedet flytter sig. Alle tre løsninger kan være sub-optimale, hvis markeder flytter sig i en anden retning. Den sikreste løsning vil helt sikkert være option 2. (hvis du er sikker på at sælge inden for den tidsrum du låser renten i) Den løsning der kan give den største gevinst/laveste restgæld er option 1 - men det kræver at renten stiger igen. Falder den eller stagnerer den - så har du ikke tidshorisont nok til at udnytte det. Den konservative middelvej vil være option 3 - her må renten bare ikke falde
--

#7 Helt enig, mener også option 2 giver god mening. Men pas på med, at lås renten for længe, da du skal betale overkurs hvis du skal ud af f.eks. F3 før tid. Ved F1/F1-kort/Kort Rente kommer du altid ud meget tæt på kurs 100, da renten ændrer sig hvert halve eller hele år.
--

Men der er mange forhold at tage højde for som ændrer hvad den bedste løsning er - f.eks skriver jeg at ved Option 3 må renten ikke falde - men hvis I skal ud og købe noget andet, så vil en stigende rente på betyde at det nye lån bliver dyrere. Men - den korte skrabede udgave 1)Omlæg til nyt fastforrentet nu - hvis du er sikker på at renten stiger min 1%-point inden du skal sælge og du ikke har noget imod at betale højere månedlig udgift indtil du skal sælge og du betaler for at omlægge lån to gange. Mindre beløb i forhold til gevinst. Du vil kunne score gevinst begge gange. 2)Omlæg til variabelt lån med en fastlås rente for den periode indtil du skal sælge. Så får du kursgevinsten nu og her kommer til at sidde til det samme eller billigere per måned indtil du skal sælge. Udgifterne til lånomlægning ved salg kan være dyrere til den tid. men ikke i forhold til den gevinst du tager hjem. 3)Behold dit lån og dine nuværende udgifter og indkasser genvist når du sælger - du betaler kun udgifter til omlægning én gang og du ved ikke hvad den gevinst er - den kan være højere eller lavere end den er nu.
--

#4: Hvorvidt en omlægning til et 3 % fastforrentet lån bliver en dårlig forretning eller ej, afhænger af to faktorer i form af hhv. kursen ved optagelse samt renteudviklingen i den mellemliggende periode. Optages lånet eksempelvis i kurs 97, risikerer I at skulle indfrie lånet til kurs 100 efter et par år, såfremt renten i perioden er faldet tilbage. Lån optaget til kurs 97, der indfries til kurs 100, modsvarer en ekstra udgift på ca. 3 % af hovedstolen. Tillæg derudover risikoen for, at den lange rente i løbet af et til to års tid falder tilbage imellem 1-2 %. I et sådant scenarie, vil I have betalt en klækkelig merpris for at have valgt 3 % lånet, da det med kort tid til fraflytning og salg ikke vil give mening med en nedkonvertering grundet udgifterne til en ekstra omlægning set i forhold til den korte ejertid. Ved faldende eller uændret renteniveau, vil I være langt bedre tjent med et variabelt lån som et F-kort lån. Er i tilfældigvis kunder hos Jyske Bank, kan I overveje deres Jyske F1 lån (F1 lån er alt for dyre hos de andre realkreditinstitutter). Ingen aner, hvordan renten kommer til at udvikle sig de kommende 2-3 år. Ved at opkonvertere til et 3 % fastforrentet lån træffer I et aktivt valg om at spekulere I yderligere rentestigninger, hvilket på ingen måde er givet. Renten er allerede steget meget kraftigt de sidste 3 måneder, og ingen aner, om den trend skal fortsætte. Historisk er meget kraftige og hurtige rentefald/stigninger som oftest blevet afløst af en periode med lettere rentestigninger/rentefald, da markedet har det med at reagere for kraftigt og efterfølgende korrigerer til et mere 'passende' niveau. Jeg ved, hvad jeg ville vælge i jeres situation med udsigt til en markant restgældsnedbringelse og kort tid til fraflytning. Mange vælger ofte et fastforrentet lån af ren vane samt af overdrevet frygt for alternativerne uden at undersøge, om man har behov for at afdække sig og betale den forsikringspræmie, et fastforrentet lån i realiteten indebærer. Det blev en længere smøre. Håber det i det mindste giver anledning til lidt refleksion omkring jeres lånevalg :-) Vær for øvrigt varsom med at vælge det inkonvertible F5 lån, medmindre I er tæt på 100 % sikre på ikke at skulle indfri lånet før tid. Det kan blive en ubehageligt dyr fornøjelse ved det nuværende renteniveau, såfremt renten i den mellemliggende periode er faldet, og I skal ud af lånet før tid.
--
https://duelhost.dk[...] - Lynhurtig, pålidelig og brugervenlig webhosting
--

Sidst redigeret 30-03-2022 16:46

Renteniveauet skal endda stige en del, før 3 % lånet bliver en god forretning. Selv ved let stigende renteniveau, vil det variable lån være klart billigst over en 2-3 års ejertid pga. den markante merrente, man har udsigt til at skulle betale i perioden ift det nuværende korte renteniveau.
--
https://duelhost.dk[...] - Lynhurtig, pålidelig og brugervenlig webhosting

"Konvertere lån - hvornår?" Optimalt - når renten topper. Det kan ingen dog forudsige, så derfor foretag omlægning så snart kursen når ned omkring 90
--