Seneste forumindlæg
Køb / Salg
 * Uofficiel Black/White liste V2
Login / opret bruger

Forum \ Off Topic \ Hyggekrogen

Krav til indkomst ved lån i friværdi?

Af Gæst torben | 24-03-2021 13:22 | 2477 visninger | 23 svar, hop til seneste
Hej, Jeg ejer en byggegrund med en udstykning på, så der må bygges et hus til beboelse. Jeg har været så heldig at grunden som jeg købet for snart 4 år siden er steget til det dobbelte af hvad jeg gav i sin tid. Det vil sige at der er ca. 2-2,5mio friværdi i grunden. Nu vil jeg gerne bygge, men er i tvivl om låne muligheder i friværdien og generelt hvor stort lån der ca. kan optages. Når man optager et realkreditlån plejer der jo at være en relation mellem årsindtægt og det maksimalt lånte beløb, f.eks. en faktor 4. Når det kommer til at optage lån i friværdi, er jeg i tvivl om der er det samme krav til indkomst. Jeg har samlet 1,5 mio. gæld Grundværdi 3,5-4mio. Årlig indkomst ca. 600.000 Tror I jeg kan låne 2,5-3 til at bygge for? (P.S. Ejendomsmægler siger at hvis der bygges for 2,5-3 stiger den samlede værdi på grunden til 7-8mio) (OG ja, hvorfor har jeg ikke kontaktet banken, Jamen min bankrådgiver har sagt op og stopper fredag, og jeg er lidt utålmodig på at vente på en ny efter påske :D)
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.
#1
Martin.v.r
Elite Nørd
24-03-2021 13:26

Rapporter til Admin
ville tale med realkredit og ikke banken
--
MSI MAG Z490 TOMAHAWKIntel Core i5-10600K Processor @ 5GHZ HyperX Fury RGB DDR4 3600MHz 4x8GB cl 17 1000W Sinlet Pro ROG STRIX-GTX1070-O8G-GAMING
#2
ViktorMedK
Bruger Aspirant
24-03-2021 13:31

Rapporter til Admin
Du skal se den samlede gæld kontra værdien du har efterfølgende. Hvis du bygger for 3 mio, er din samlede gæld 4,5 mio, svarende til gearing 7,5. Hvis huset er 8 mio værd, er din belåningsgrad 56% Det giver dig i princippet frit valg på lånehylderne, når belåningsgrad er under 60 pct, men din bank skal kunne acceptere din gearing samtidig med at du skal have et rådighedsbeløb der svarer til dit forbrug (husk at du også skal betale skatter og forbrug på huset). Tror du får det svært ift rådighedsbeløb, men der er jo ikke andet for end at spørge banken :-)
--
#3
torben
Gæst
24-03-2021 13:38

Rapporter til Admin
#2 Mange tak. Det giver god mening. Hvad hvis belåningen er over 60%, hvordan begrænser det ifht. "lånehylden"? Kan godt se rådighedsbeløbet kan blive et problem, dog er det i landzone og skatterne her er noget lavere, så det hjælper måske lidt. Hvis lånet er afdragsfrit, tror jeg egentligt godt det kan gå.. men ja kommer jo an på hvad banken tænker om sagen :). I øvrigt har min hustru også en indkomst, omend begrænset til pt. 15k om måneden da hun pt. forsøger at løbe et startup igang. Men det kommer jo også til at ændre sig, så hun stiger på den ene eller anden måde. Det hjælper self ikke nu og her :)
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.
#4
ViktorMedK
Bruger Aspirant
24-03-2021 14:23

Rapporter til Admin
Hmm, når du siger landzone tænker jeg at det er uden for vækstområderne (Kbh og Århus). Så ved jeg faktisk ikke om der sker noget med lånemuligheder når du kommer over 60 pct. I vækstområder vil du med gearing over 4 og belåning over 60 pct være tvunget til at vælge fastforrentet med eller uden afdrag eller F5 med afdrag. Din kones indkomst er super relevant at få med, da det mindsker gearing til 5,7.
--
#5
Torben
Gæst
24-03-2021 15:25

Rapporter til Admin
#4 tusind tak meget infomativt. det er i Aarhus kommune dog i landzone
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.
#6
ifned
Ny på siden
25-03-2021 08:34

Rapporter til Admin
Belåningsgraden på (max) 60% er - så vidt jeg har forstået det ved de fleste banker - kun relevant hvis du ønsker afdragsfrihed i mere end 10 år..
--
Help me, Premature Ejaculation Man! Premature Ejaculation Man: I'm coming!
--
Sidst redigeret 25-03-2021 08:34
#7
ViktorMedK
Bruger Aspirant
25-03-2021 08:54

Rapporter til Admin
#6 Ikke korrekt. Der gælder særlige regler i vækstområder. Denne side har et ok overblik: https://sfinans.dk[...]
--
#8
ifned
Ny på siden
25-03-2021 09:48

Rapporter til Admin
#7 I afsnittet om belåningsgrad står der jo bare, at der kan ske begrænsning i udvalget ved belåningsgrad over 60. Ikke at der skal ske begrænsning. Om 60-4-reglen står der jo at begrænsning i finansieringsmuligheder kun gælder hvis 2 betingelser er opfyldt: Belåningsgrad over 60 og gældsfaktor over 4. Jeg har ikke søgt yderligere information udover det, du har skrevet/henvist til, så det kan meget vel være, at virkeligheden er som du siger. #OP Der kan jo ikke ske noget ved at du ringer til lidt forskellige pengeinstitutter, for at høre hvad de siger til din sag :)
--
Help me, Premature Ejaculation Man! Premature Ejaculation Man: I'm coming!
#9
Carl Børge
Gæst
25-03-2021 09:55

Rapporter til Admin
Hvis du overvejer at sælge lige efter så overvej hvad du rent faktisk tjener ved at bygge hus på grunden. Hvis du eks. har givet 2 mio for grunden og bygger hus for 3 kommer du op på 5. Hvis du kan sælge til 7,5 har du tjent 2,5 mill evt. fratrukket finansieringsomkostninger til hus. Lad os sige du vil stå med 2,2 mill i hånden. Du siger grunden er steget til det dobbelte og du måske kan sælge til 3,5-4 ish. Her vil du stå med 1,8 mill i hånden. Jeg ville i så overveje om det er risken værd at bygge nyt hus for 3 mill når mer indtjeningen er ca. 400k. Huset skal også bebos får gevinsten er skattefri. Men som sagt jeg ved ikke om det er med salg for øje efter byggeriet. Ellers tillykke med købet af grunden!
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.
#10
ViktorMedK
Bruger Aspirant
25-03-2021 09:55

Rapporter til Admin
#8 Og hvis du læser OPs indlæg kan du se at han får en gearing over 5,5... Men enig i at jeg også ville ringe til forskellige institutter/banker og spille dem ud mod hinanden. Reglerne plejer at blive meget mere fleksible når de hører at der er konkurrence...
--
#11
Glenn.seidel
Bruger Aspirant
25-03-2021 10:34

Rapporter til Admin
Hej Torben Jeg arbejder i en sparekasse til dagligt :) Jeg knytter også lige en kommentar eller 2 til dit spørgsmål :) 1# Det giver ingen mening at gå direkte til kreditforening, de gider typisk ikke at snakke dig, det er altid en bank der laver kreditvurderingerne af kunderne for dem, så de vil højst sandsynligt bare henvise dig til din bank :) De 60% belåning som flere nævner er meget relevante for din sag, og vil være den primære årsag til at det rent faktisk kan lade sig gøre. 60% er nedsparings grænsen, altså det er reelt en belåningsgrad hvor banken har en holdning til at du reelt ikke behøver at nedbringe din gæld yderligere. Det gør at man ser lidt mindre firkantet på gældsfaktoren (Også kald gearing ovenfor). Som udgangspunkt kigger vi på 3 ting. - Gældsfaktor (For høj i dit tilfælde, vi ser helst den er under 4) - Formue (Bør være rigtig fin i dit tilfælde) - Rådighedsbeløbet (Du skriver at det måske er lidt begrænset pt) Så det skal i høj grad være din formue der bærer sagen hjem, og det vil den måske også kunne, men kun hvis belåningsgraden er under 60%. Så jeg tænker at du må lave et projekt klar, og bede om en vurdering af projektet, og kan du på baggrund af værdiansættelsen nøjes med 60% belåning tænker jeg at du har en chance for at banken vil være med. Kommer du på baggrund af vurderingen over 60% tror jeg desværre ikke du får nogen banker med på sagen hvis din gældsfaktor er væsentligt over norm, og rådighedsbeløbet er under anbefalet minimum. DESUDEN giver det absolut ingen mening at "Spille bankerne op mod hinanden" når vi snakker under 80% belåning. Et kreditforeningslån er et kreditforeningslån, der kan ikke forhandles på renter og bidragssatser anyways. Det eneste der kan være at handle lidt om vil være oprettelsesomkostninger som nok for de fleste banker ligger omkring 10.000 kr. for et kreditforeningslån (+ alt det til staten, tinglysning osv.) Mvh. Glenn
--
#12
ViktorMedK
Bruger Aspirant
25-03-2021 12:00

Rapporter til Admin
Fedt med en insider på linjen. Vil du ikke vurdere at der kan være noget at hente i at spille kreditforeningernes vurderinger ud mod hinanden - særligt i dette tilfælde hvor meget afhænger af at man kan komme under 60 pct? Ved godt de burde være objektive, men der vil jo være en forskel afhængigt af hvem der vurderer boligen.
--
#13
Glenn.seidel
Bruger Aspirant
25-03-2021 19:40

Rapporter til Admin
#12 Det er en virkelig god pointe, den havde jeg ikke lige overvejet :) Et alm. parcelhus, lejlighed eller lignende i en by, vil jeg sige nej der giver det ikke meget mening, da vurderingerne meget gerne skulle ligge så tæt på hinanden at det kan være det samme. når det så er sagt kan der sagtens være en del til forskel når vi snakker mere specielle ejendomme, landejendomme, liebhaver, særligt dyre ejendomme osv. så jo i det tilfælde kan der sagtens være et par 100 tusinde til forskel på vurderingerne. men får han en vurdering hvor han kan komme under de 60% er det lidt ligemeget om den vurderes 100 tusind til eller fra. om belåningsgraden bliver 50 eller 60% burde dette tilfælde gå ud på det samme. Men det er klart at hvis hans bank gir ham en vurdering hvor han kommer på 64% ville en second opinion give god mening :)
--
#14
Torben
Gæst
25-03-2021 20:47

Rapporter til Admin
Så var der pludseligt nassere af aktivitet på linjen! Tak for det, jeg er blevet meget klogere på emnet. Især Glenn og Viktor, tusind tak, jeg føler jeg har en god forståelse af nu hvad der vurderes på og hvor man kan skrue. Til kontekst vil jeg sige, at det ikke er med henblik på at sælge videre. oprindeligt havde vi først tænkt at bygge om et par år, når min hustrus indkomst er bedre, men efter den relativt høje vurdering forleden, begyndte vi at overveje, om vi kunne begynde tidligere. og Glenn lige for at forstå, i #11 skriver du at min formue bør være rigtigt fin. Tæller det den omtalte grund med? For jeg har ikke meget sparet op ved siden af, i hjertetilfælde ikke et beløb jeg kan forestille mig der kan rykke synderligt ved en bolighandel :)
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.
#15
peabush
Ny på siden
26-03-2021 00:01

Rapporter til Admin
#14 banken opgør din formue i aktiver og passiver. Jord vil bla falde ind under her. Jeg syntes ligeledes det er en rigtig god ide at du fastlåser formue / værdi i ejendom. Specielt her frem mod det covid inflations helvede verden har skabt sig men ikke har set noget til endnu. Så jo hurtigere du kan få skabt et lån som du laver afdragsfrit over en periode. Desto mindre er dit lån værd når du genoptager tilbagebetaling af lånet. Spændende at se hvad der gemmer sig bag tågen på den anden side af covid. Held og lykke!
--
#16
Glenn.seidel
Bruger Aspirant
27-03-2021 23:21

Rapporter til Admin
Hej Torben Det er helt rigtigt som #15 også skriver, at jeg ser din formue i den angivelige friværdi du beskriver at grunden har og ikke alene pengene der står på din konto :)
--
#17
manley
Elitebruger
28-03-2021 11:44

Rapporter til Admin
Hej 1# prøv at lav to budget over de udgifter og gæld du vil få hvis du bygget nyt hus! et med afdragsfrihed, og et hvor renten er 1-1,5% (husk alle de faste omk, såsom varme, ejendomsskatter/ grundskyld osv.) jeg tror uden at vide det da jeg ikke selv har regnet på det, at det rent økonomisk, ikke kan lade sig gøre at låne og afdrage på 4.5 mil kr hvis man har en indtjening på 600 k om året. For i sidste ende er det lige meget hvor meget friværdi man har, hvis man ikke kan betale de faste udgifter. 15# er det et fastforrentet lån du snakker om? BR Manley
--
#18
peabush
Ny på siden
28-03-2021 12:23

Rapporter til Admin
#17 ja.
--
#19
Wing Man
Super Nørd
28-03-2021 18:08

Rapporter til Admin
Husk nu at hustruen har 180.000kr årlig indtægt. Vi taler altså om en årsindkomst på samlet 780.000kr Stadig lavt for at afdrage 4.500.000kr. Men hvis man sidder afdragsfrit for det under 60%, så bør det kunne lade sig gøre. Det giver rum for at hustruen stadig kan jagte sin virksomhedsopstart. Færdig vurdering =7.5mio Samlet gæld 4.5 mio Belåning 64% Flexlife ydelse 9.100kr/mdr. før skat. 7.000kr/mdr. efter skat. Hvilket skulle være muligt hvis man lever lidt fornuftigt.
--
Den som ler sidst, tænker langsomst!
#20
Die_Happy
Semi Supporter
28-03-2021 19:50

Rapporter til Admin
Umiddelbart tror jeg det er lige i den øvre grænse, men det vil komme an på hvordan resten af jeres økonomi ser ud. En vigtig faktor er belåningsgraden, som regnes ud fra hvad jeres færdigbyggede hus forventes at være værd. Til sammenligning har vi en gearing på 10, men det har også krævet lidt ekstra at opnå.
--
5950x | RTX 3090 | WD Black SN850 2TB
#21
Thomas G
Elitebruger
29-03-2021 01:14

Rapporter til Admin
En enkelt mindre rettelse til Glenn.seidel ellers fine indlæg #11. Du kan godt forhandle om bidragssatsen, men du skal være i en god økonomisk situation. Jeg måtte skifte fra Nykredit til Danske Bank, for der var faktisk noget at hente. I gamle dage var det mere almindeligt at man kunne forhandle, det er blevet markant sværere, det vil jeg medgive. Rant On Men jeg er så også en (sur?) gammel nar med fornuftig friværdi og en ret aggressiv nedbetalingsprofil. Jeg er tror formuleringen er "elite kunde" eller noget lignende vrøvl, da jeg tilfældigvis har min pension hos deres selskab (danica tror jeg det er). PS til nye husejere: bidragssats er det vildeste fis, nærlæs hvad der står, og der står at de kan justere procenten stort set som de har lyst til. Det er allerede sket et par gange at selskaberne har hævet den pga "forhøjet økonomisk risiko". De er også iøjnefaldende ens på pris sedlerne. Sjovt nok blev den aldrig justeret ned igen. Jeg blev noget pissed da de gjorde det, havde valgt fast pct fordi jeg ikke ville have overraskelser der kunne vælte min på det tidspunkt skrøbelige økonomi... men nåehja vi kan da hæve den med tror det var fra omkring 0,3 til 0,40. Fjollet nok fordi folk med variable rente var blevet for dyre/farlige. Selv tak... Rant Off
--
#22
smuld
Ultrabruger
29-03-2021 07:23

Rapporter til Admin
Det eneste din bank vil kigge på er denne formular. Gældsfaktor er din samlede gæld divideret med din årlige indkomst før skat. Eksempel:Husstandens årlige indkomst før skat = 750.000 kr.Husstandens samlede gæld = 2.500.000 kr.Gældsfaktor = 3,33 0 til 2,5 = Lav gældsfaktor2,5 til 3,5 = Middel gældsfaktor3,5 til 4 = Middel til høj gældsfaktor4 til 5,5 = Høj gældsfaktor5,5+ = Meget høj gældsfaktor Hvis du/i kommer op i en gældsfaktor 4, så er det de skal spørge chefen i banken. Så du kan selv regne ud inden I går derned. Har nemlig selv lige lånt og der sagde de at det var dette alle banker gik ud fra.
--
#23
John.D
Gæst
29-03-2021 09:05

Rapporter til Admin
#19 - Ja det kan godt lige lade sig gøre med lidt snide, hvis det var herhjemme (jeg har taget udgangspunkt i mine regninger som står i mit excel-budget dokument jeg har) Med fradraget på lånet er der vel ca. 28.000-32.000kr udbetalt om måneden samt ca. 9.000-11.000kr, der vel omkring de ~~40.000kr Lån/Ejendomsbillet/Grundskyld m.m. = ~~13.000kr El/Varme/Vand = ~~3.000kr Forsikring = ~~2500kr (Hus/Indbo/2xUlykke) Akasse/Fag = ~~1500kr (2 voksne) TV/Internet/Mobil/Stream/Diverse = ~~2000kr (Internet, TV-Pakke/2x Telefon abbonnement) samt Streaming tjenester spotify/netflix m.m) Husholdning = ~~6000kr (Mad/Husholdning) Bil/Biler? = ~~1500kr (afgift/forsikring/kørsel) - såfremt der ikke er yderligere lån i bilen Overstående faste udgifter = ~~30.000kr Vedligeholdelse/Nyanskaffelser = 2000kr Fælles oplevelse = 2000kr Lommepenge1 = 3000kr Lommepenge2 = 3000kr Så er de 40.000kr brugt hvor der er fælles opsparing til hygge samt vedligeholdelse af hus men råd til opsparing bliver der ikke (bortset fra friværdi i bolig som øges måned efter måned)
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.

Opret svar til indlægget: Krav til indkomst ved lån i friværdi?

Grundet øget spam aktivitet fra udlandet, er det desværre ikke muligt for dig, at oprette svar som gæst.

Hvis du ønsker at deltage i debatten, skal du oprette en brugerprofil.

Opret bruger | Login
NYHEDSBREV
Afstemning